A jurisprudência mais antiga do STJ sempre se posicionou no sentido
de negar comissão ao corretor na hipótese de seu trabalho não resultar
na efetiva celebração do negócio, com a transmissão do imóvel.
O
Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou sua jurisprudência e tem
garantido a corretores de imóveis, independentemente da conclusão dos
negócios, o direito ao recebimento de comissão. Há pelo menos duas
decisões das turmas de direito privado (3ª e 4ª) favoráveis ao pagamento
da taxa mesmo em caso de inadimplência do comprador, desde que o
contrato de compra e venda seja assinado e o pagamento do sinal
efetuado.
A jusrisprudência mais antiga do STJ sempre se
posicionou no sentido de negar comissão ao corretor na hipótese de seu
trabalho não resultar na efetiva celebração do negócio, com a
transmissão do imóvel. A maioria das decisões desfavoráveis estava
baseada no Código Civil de 1916, que não tratava expressamente dos contratos de corretagem.
Com a promulgação do Código Civil,
de 2002, porém, o assunto foi disciplinado. O artigo 725 da norma
estabelece que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.
Com
base nesse dispositivo, os ministros do STJ passaram a refletir sobre o
que pode ser considerado um “resultado útil”. Em 2011, a ministra Nancy
Andrighi, da 3ª Turma, negou um pedido de comissão em um caso de
desistência do comprador. Recentemente, porém, ela deu razão a um
profissional do Rio de Janeiro que intermediou a venda de um terreno no
valor de R$ 7,07 milhões.
No caso, após o pagamento do sinal no
valor de R$ 400 mil, o comprador enviou termo de distrato de compra e
venda ao vendedor. O corretor decidiu então cobrar sua comissão – no
valor de R$ 100 mil – na Justiça. Dessa vez, a ministra Nancy Andrighi
entendeu que “a inadimplência das partes, após a conclusão do negócio,
mesmo que se desenvolva em rescisão, não repercutirá na pessoa do
corretor”.
Para a relatora, foi possível aferir que a atuação do
profissional “foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção
da remuneração de que trata o artigo 725 do Código Civil de 2002″.
Segundo ela, “a mediação deve corresponder somente aos limites
conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes,
independentemente da execução do próprio negócio”.
No seu voto,
Nancy cita decisão da 4ª Turma no mesmo sentido. No caso, as partes
haviam sido aproximadas pelo corretor, de forma eficaz, e tinham
assinado um compromisso de compra e venda, mediante o pagamento de um
sinal. O restante seria financiado pela rede bancária. Após a assinatura
do compromisso, no entanto, o comprador, informando-se dos encargos
bancários, arrependeu-se do negócio, pagando pequena indenização ao
vendedor e sustando o cheque que havia emitido para pagamento da
corretagem.
A ministra destaca, porém, que a realização de um
negócio de compra e venda de um imóvel é um “ato complexo”, que se
desmembra em várias fases, e que é preciso analisar caso a caso para se
verificar se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado
útil. “Esse é um ponto importante da decisão. É preciso sempre analisar
as particularidades de cada caso”, diz o advogado André Camerlingo
Alves, do escritório L. O. Baptista, Schmidt, Valois, Miranda, Ferreira,
Agel. “O trabalho do corretor tem que atingir um resultado útil,
aproximando as partes até o ponto de obter um efetivo consenso sobre os
elementos essenciais do negócio.”
Para o advogado Marcelo Tapai,
do escritório Tapai Advogados, o corretor não pode ser penalizado por um
negócio que acabou sendo desfeito. Mas pode responder por eventuais
prejuízos se omitir algo que sabia ou que deveria saber.
Em 2011,
a 4ª Turma do STJ negou recurso de uma corretora que intermediou a
celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel de uma
empresa que teve a falência decretada. O bem estava penhorado e já
pertencia à massa falida. Para o relator do caso, ministro Luis Felipe
Salomão, “é inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com
diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as
informações relevantes”.
Fonte: Valor
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