É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição.
O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo
pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a
partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel,
usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria
sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente
vendedor.
A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação
que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas
condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do
imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou
do antigo dono.
A peculiaridade do caso é que o compromisso de
compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do
compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.
Ainda
assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma
entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente
comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há
imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá
fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o
condomínio.
Obrigação propter rem
No
caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio
ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e,
posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida
era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e
venda e a imissão na posse.
Na primeira ação – do condomínio
contra o compromissário comprador –, verificou-se que, na realidade,
quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da
dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado,
levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto.
Pelo princípio da obrigação propter rem,
responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua
fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os
direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade
imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos
direitos sobre a unidade.
Para a ministra Nancy Andrighi, se foi
comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do
compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais
(porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o
contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem
ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e
venda.
Relação material
Segundo a
relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse e pela ciência do credor acerca da transação.
Não tendo
havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente
vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel,
usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a
sua contribuição.
“Embora o registro do compromisso firmado em
caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a
constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta
corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação
condominial”, explicou a ministra.
Dessa forma, a Turma negou o
recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a
responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse
do imóvel pelo comprador.
Fonte: DireitoNet
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