Tal fato não exime, no entanto, o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora.
Hipoteca
firmada entre construtora e banco, anterior ou posterior à promessa de
compra e venda, não atinge o comprador do imóvel. Este foi o
entendimento da 3ª turma do STJ ao julgar recurso envolvendo uma
construtora, alguns compradores de unidades habitacionais e o Banco
Santander. Mas o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha,
destacou que tal fato "não exime o promitente comprador de efetuar a
quitação de seu débito com a incorporadora".
Garantia de pagamento
De
acordo com os autos, foram firmados contratos de promessa de compra e
venda de unidades habitacionais, e estas foram dadas como garantia
hipotecária em financiamento efetuado pela construtora na instituição
bancária. Tal fato inviabilizou a outorga da escritura definitiva dos
imóveis, embora os compradores tenham efetivado a quitação do valor
contratado por meio de pagamento em dinheiro e de recursos do FGTS.
Noronha
destacou que a súmula 308 do STJ trata da ineficácia da hipoteca
firmada entre construtora e banco para com o comprador, mas não “de
nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira”.
O
ministro explicou que, para garantir o pagamento da dívida da
construtora, o banco pode valer-se "da cessão fiduciária dos direitos
decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a
incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito
de receber os valores devidos à construtora nos termos em que
pactuados”, conforme o artigo 22 da lei 4.864/65. Nesse caso, por meio de recursos do FGTS de titularidade do comprador.
Segundo
o relator, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui
pressuposto para postular sua adjudicação compulsória (outorga da
escritura definitiva do imóvel), nos termos do artigo 1.418 do CC/02.
FONTE: JUSBRASIL
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